El Gobierno de España ha puesto en marcha medidas para regular el alquiler temporal y turístico. El Decreto Ley 6/2024, que entró en vigor el 26 de abril de 2024, introduce varias regulaciones para controlar los precios y las condiciones de estos alquileres.

Además, el Gobierno está preparando un nuevo Real Decreto para mejorar y ampliar estas regulaciones. Este decreto busca, entre otras cosas, otorgar a las comunidades de propietarios el poder de autorizar o vetar los alquileres turísticos en sus edificios, y asegurar que los alquileres turísticos se consideren una actividad económica sujeta a impuestos como el IVA. Este Real Decreto se está discutiendo y se espera que sea implementado próximamente​ (Idealista)​​ (THE OBJECTIVE)​.

Regulación de Precios para Alquileres Temporales

El gobierno ha establecido límites máximos para los precios de alquiler en zonas tensionadas, equiparándolos a los precios de alquileres habituales. Esto aplica a alquileres con fines laborales, de estudio, asistencia médica y otras necesidades temporales. Los alquileres vacacionales quedan exentos de esta regulación.

Esta medida tiene como objetivo principal evitar la especulación y asegurar que los alquileres temporales no se utilicen para evadir las regulaciones de precios que aplican a los alquileres de larga duración. Además, se pretende garantizar que los inquilinos temporales no sufran aumentos desproporcionados en el coste del alquiler.

Especificación Obligatoria de la Finalidad en el Contrato

Todos los contratos de alquiler temporal deben especificar claramente su finalidad. Si no se indica la finalidad, se asumirá que la vivienda es para uso permanente, aplicándose las normativas de contención de rentas. Esto evita que se utilice el alquiler temporal como un medio para eludir la regulación de precios.

La especificación en el contrato ayuda a distinguir claramente entre los diferentes tipos de alquileres, facilitando la aplicación de la normativa correspondiente y asegurando que se cumplan las leyes de alquiler en cada caso específico.

Prohibición de Repercutir Gastos al Inquilino

En los contratos de alquiler temporal, los propietarios no pueden trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los costos de formalización del contrato. Esta medida asegura que los inquilinos no asuman costos adicionales que tradicionalmente corresponden al propietario.

Al prohibir que estos gastos se pasen al inquilino, se busca proteger a los arrendatarios de cargos inesperados y garantizar que los costos del alquiler sean transparentes y justos desde el inicio del contrato.

Regulación del Alquiler por Habitaciones

Se ha establecido que los alquileres por habitaciones no podrán usarse para esquivar las regulaciones de arrendamientos completos. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el precio máximo que se aplicaría si la vivienda se alquilara como una unidad completa. Además, todos los contratos deben incluir la causa del alquiler.

Esta regulación es crucial para prevenir que los propietarios fragmenten sus propiedades en alquileres por habitaciones como una estrategia para aumentar sus ingresos más allá de los límites establecidos para alquileres completos.

Ley de Propiedad Horizontal y Pisos Turísticos

Uno de los aspectos críticos en la regulación del alquiler turístico es la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley permite que sean los vecinos quienes decidan si se autoriza o no el alquiler turístico en sus edificios. Esta medida busca proteger la convivencia y asegurar que el uso turístico de las viviendas no altere la vida cotidiana de los residentes permanentes.

La implementación de esta ley significa que la comunidad de propietarios tiene un papel activo en la decisión de permitir o no los alquileres turísticos, garantizando así un equilibrio entre las necesidades de los residentes y los intereses de los propietarios.

Cambios Fiscales y Soporte de IVA

Además de las regulaciones sobre precios y contratos, los cambios fiscales también juegan un papel crucial en el control del alquiler temporal y turístico. Las viviendas destinadas a alquiler turístico ahora deben soportar el IVA, lo que implica una carga fiscal adicional para los propietarios. Esta medida busca equiparar el tratamiento fiscal de los alquileres turísticos con el de otros servicios de alojamiento, como los hoteles. El objetivo es evitar la competencia desleal y asegurar que los ingresos generados por los alquileres turísticos contribuyan adecuadamente a las arcas públicas.

La aplicación del IVA a los alquileres turísticos también busca incrementar la transparencia fiscal y asegurar que todos los ingresos derivados de estas actividades se registren y tributen correctamente.

El IVA se aplica a las viviendas turísticas en España, pero la aplicación depende de los servicios complementarios ofrecidos. Si el propietario ofrece servicios propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, recepción, cambio de sábanas, etc.), el alquiler está sujeto al IVA. Si no se ofrecen estos servicios, el alquiler puede estar exento del IVA.

• Sujeto y exento de IVA: Si no se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.
• Sujeto y no exento de IVA: Si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza diaria o recepción, se debe aplicar un tipo reducido del 10% de IVA​ (Guía Legal)​​ (Alquiler Vivienda Vacacional)​.

Además, los ingresos obtenidos del alquiler turístico deben ser declarados en la declaración de la renta del propietario, y los intermediarios en el alquiler, como las plataformas digitales, deben presentar el Modelo 179, que es una declaración informativa anual sobre los alquileres turísticos​ (Idealista)​.

Impacto de las Medidas

Según el gobierno, estas medidas buscan frenar el incremento descontrolado de precios y asegurar que el mercado de alquiler sea más accesible y equitativo. Con la especificación clara de la finalidad del alquiler y la prohibición de repercutir costos adicionales a los inquilinos, se espera una mayor transparencia y justicia en el mercado. La regulación del alquiler por habitaciones también pretende evitar prácticas abusivas y asegurar que las viviendas se utilicen de manera adecuada y conforme a la normativa vigente.

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